自2011 年与中山签署合作意向以来，有关国内商业地产龙头万达广场在中山的选址一直众说纷纭。记者日前从市发改局官网获悉，在新出炉的中山第四批市镇（区）共建服务业集聚区名单中，坦洲镇创新科技和时尚商务服务业集聚区等7 个现代服务业集聚区入选，当中就包括了万达商业广场。在历经5 年的等待后，万达落户中山终于迎来了“官宣”。
历经5年，万达终于落户中山
记者了解到，早在2011年，万达集团就曾与中山市政府签订了投资总额为100亿元的商业广场建设项目。而根据该计划，万达商业广场将落户中山市石岐区南下市场以及城轨北站附近。而正是从2011年起，每年中山市场都会引发业界、媒体对于“万达是否即将进驻”的关注与讨论。
而就在今年5月份，有关万达广场落户中山的消息再次传起，而此次的主角却出乎意料地变成了与珠海邻近的坦洲镇。在本月上旬市发改局公布的全市新增7个市镇共建服务业集聚区中，共建项目工程投资额最大的是坦洲镇创新科技和时尚商务服务业集聚区。该集聚区规划面积近5000亩，其中与市共建项目工程有3个，分别是中山万达商业广场、中山华信双创产业园、优越家园商业中心，3个项目占地347.6亩，总投资额达65.4亿元。目前，优越家园商业中心项目已经动工，其余两个项目正在进行前期工作。
其中，公开数据显示，本次由万达集团建设的“中山万达商业广场”总投资18亿元，项目占地76亩，将建成包括高端大型购物中心、五星级酒店、甲级写字楼、商业步行街等内容的大型高端商业综合体。至于该项目的具体开发业态，目前还未有进一步的官方消息。
城区商业地产开发相对饱和开发商转战镇区
记者在早前的采访中了解到，万达商业在进军一个区域时，一般会首先考虑三个先决条件：一是当地GDP水平达到1000亿元以上；二是当地社会消费品零售达到500亿以上；三是项目周边5公里范围内人口规模在20万至30万。从这三个条件来看，前两个条件中山在5年前已经达标；而区域人口这个条件上，截至2012年末,坦洲官方公布的常住人口为22.1万。经过这几年人口的增加以及珠海人到中山购房的情况来看，有业内人士估计坦洲、珠海交界区域目前常住人口至少已经超过30万人。
中山中原地产方面分析认为，万达商业开发向来对选地要求非常严格，当中包括潜在人口，地块交通位置、所在区域市政配套、商业发展前景等。坦洲能够在中山众多镇区之中脱颖而出，万达方面早前肯定是做了充分的市场调研以及观察。
“据我所知，2003年后，万达更多选择在城市副中心或新区的中心落户。这主要由于第三代产品是大体量城市综合体，需要的用地面积很大，在老城区的核心地段难以觅得这种条件的地块，而志在扩建城市副中心或者新区的地方政府，往往会有意引进万达广场等这样的城市综合体。”曾在中山城区、坦洲某大型房企工作多年的业内人士李洪（按受访者要求化名）向记者表示，在目前中山城区商业地产开发相对饱和的情况下，坦洲靠近珠海、澳门，其区域客流量及消费水平不会比主城区低。
以核心商圈建设提升人居水平
记者留意到，除了备受关注的万达广场外，本次坦洲服务业集聚区还将有中山优越城百货建设的优越家园商业中心。该项目总投资7.4亿元，占地面积33亩，将建成集超市百货、餐饮、休闲娱乐为一体的大型商业综合体。
另外，由广东海伦堡地产集团建设的中山华信双创产业园，项目总投资达40亿元，占地面积238.6亩，将建成63万平方米集互联网+、物联网、云计算、新会展等新经济、新业态为主题的创新型创意产业园。
过去多年来，坦洲商业地产的发展主要以传统百货零售为主，服务区域主要以本地户籍人口为主。正是因为相对欠发达的服务业，让坦洲在珠海人眼中有着“睡城”的称号。然而，今年坦洲“十三五”规划提出，将坚持以重点片区建设为切入点和主抓手，打造一个工业升级平台、一个城市商贸新区、一个高端城市商业综合体和两个创意产业园。其中，核心商圈的建设将成为坦洲服务业乃至城镇化升级的重要推手。
根据坦洲镇方面的官方规划，未来几年坦洲将重点升级两个片区。首先，以坦洲镇南坦路第二工业区土地空间升级为契机，推进永一村厂房、永二村旧工业区、坦洲村社区旧村居、旧中心城区等“三旧”改造项目，打造一个辐射坦洲镇的综合商业服务中心，推进坦洲城市中心向东扩展。在毗邻珠海的地区，以万达商业广场为核心，打造高端住宅区，带动周围连片的城市更新发展，综合提升城市环境。此外，坦洲还将加快建设皇爵酒店（二期）、合胜商业酒店、七村新农村建设商业住宅、十四村国际品牌星级标准酒店（筹建），积极推动永一村商业一条街项目、同胜社区商业步行街和同胜社区商业大厦建设，大力提升中心城区商业氛围。
“虽然坦洲临街社区商业开发越发成型，但相比起其快速增长的‘双城’模式生活人口，目前商业体相对缺乏也是不争的事实。而居住人口增多是区域城市化的重要基础，未来坦洲的城市定位、发展前景和地段优势正是吸引万达落子的地方。”李洪认为，现阶段来看，中山与东莞一样是组团式的城市格局，城乡一体化程度较高，而且距离周边城市较近，这个距离正好是城市群辐射的边缘距离。而坦洲万达广场正好解决了辐射边缘化的问题，同时能满足当地及周边老百姓的消费需求。而中珠同城的日益推进，正是万达看到的潜在商机。
中珠“候鸟族”充满期待
说起万达进驻坦洲，几年前已经在坦洲坦神北路某大型楼盘置业的珠海媒体人黄佳可谓充满了期待。“现在坦洲新区一带唯一综合体也就只有皇爵广场比较像样，平常真要休闲娱乐的话，大家还是主要跑到珠海甚至澳门。万达广场如果建成的话，那么坦洲不仅将迎来重量级的商业地标，而且也让坦洲常住居民的日常消费娱乐有了更好的去处。”黄佳认为，如今珠海工作、坦洲居住已经成为新一代珠海人的生活方式。随着坦洲城市化建设的升级，中珠“候鸟族”们的生活水平也能逐渐向珠海城区靠拢。
“除了商业以外，我觉得交通也是非常重要的一环，甚至可以说决定了未来坦洲商业的辐射范围。”作为三乡、坦洲一带老牌开发商，世光创建的副总经理王近远认为，尽快打通坦洲、珠海两地所有断头路是两地融合发展的需要，建设更多的通道能方便两地人员往来，对于中山、珠海经济发展是有利的。
对此，早前坦洲镇“十三五”规划纲要提出将以港珠澳大桥、翠亨新区、珠海横琴新区等重大战略性项目建设为契机，加强与中山港、广珠城轨、珠海机场等重大站场的交通衔接。在断头路方面，目前中山珠海之间共有13条“断头路”，其中3条已建成通车，如坦洲镇潭隆南路与珠海造贝工人新村路衔接工程成为了中山与珠海市区之间打通的首条断头路。根据早前两市签订的官方合作框架，未来几年两市将争取把其余多条“断头路”逐一打通。
