2016年10月6日，珠海发布了楼市的限购和限贷政策。从近期的市场看来，这的确是一次成功的调控。政策的强压下市场交易量呈现出大幅下降，成交价格也有所降低。但如果从国家去库存、房地产稳健发展的政策来说，此次调控还存在着一定的局限性。

        本次出台的限购政策规定珠海户口以家庭为单位可购3套普通住房；外地户口在珠海有社保或纳税者可购一套住房（已有房者不可再购）。影响范围涉及全市的一、二手房。而根据珠海住建局公布的珠海购房人群比例中显示，珠海本地人与外地人购房人群的比例达到41%比59%。此番限购政策让原本近60%份额的外地人一下没有了购买资格。而珠海的交易量仅这一部分就下滑了60%。

        新政中规定珠海户口购买第二套房的最高贷款为6成，而第3套房将不提供贷款。限贷政策同样大幅降低了本地改善型住家者换房的可能。目前，珠海的多数家庭是通过按揭贷款购买小户型房的，当条件改善后，他们还清之前的小额贷款或者卖掉之前的小套房，再想换套大点的住房，这种情况下就很难贷到款了，房子也就买不成了。

        而对于非普通住宅的贷款政策更为严格：在珠海属于非首套或曾经有过贷款记录者，再购买非普通住宅时，银行仅能提供4成贷款。事实上，珠海目前的库存压力主要集中在非普通住宅和商业物业上，去库存的压力依然存在。新政对非普通住宅的严格限制，就对去库存的任务构成了矛盾。

        调控政策颁布后，根据公司监测到的实际市场数据显示：新房住宅网签量从过去几个月的5500套，下降到了11月的1900套左右，降幅约为60%。而公司的成交量从8-9月的平均500套，到10-11月月成交平均140套，成交量降幅超过了70%。月成交均价也是一路走低的趋势，从9月的20600元/平方，下降到了11月的16400元/平方。

        表面上看近期成交均价在持续走低，但这并不代表楼盘整体的价格在下降。已经开盘的楼盘不会在短时间内调整价格，会用时间来与市场博弈。而新开楼盘因为政府备案价格限制的因素，不得不用较低的价格或者去年装修的价格进入市场，从而形成了近期成交价格下降了的表象。但二手房成交价格却是实实在在地在下降。部分卖房者或因急用资金原因，为了成交不得不放低价格迎合市场，所以能够很直接地观测到价格的直接变化。

        近年来，市场的过快增长对城市或楼市都已经造成了不利的影响，没有强硬的限购或限购政策，改变不了楼市快速上涨的势头。但调控不是一刀切，更应该考虑到市场中急于解决的去库存部分。楼市需要可持续地健康发展，而不是断崖式的下跌现象。