大家平时关注房价，但是房价的涨跌，并不是取决于真正的购房者能不能买得起房，而是在很大程度上取决于市场上有多少资金。而市场上的资金，又取决与国家政策。央行在其中，扮演了相当重的角色。之前房贷接二连三地定向加息，正是央行政策的传导。

　　11月4日，中国人民银行发布了其行长周小川的署名文章——“守住不发生系统性金融风险的底线”。

　　周小川自2002年执掌央行以来，已经历任三届，如今已经近70岁，离人在即。众多周知，很多人在任内因为这样那样的原因，说话时总是犹抱琵琶半遮面。而周小川如今已无多少顾忌，最近的多次表态也是干货满满。虽然普通人很难从他的字里行间中找出自己真正所需的信息，不过别急，四点儿可以帮大家一起找。

　　“有些地区存在房价泡沫”

　　这次，周行长很罕见地直接点明：一些城市出现房地产价格泡沫化。此前，虽然我们总是说有些地区可能存在房价泡沫，但这次被官方证实，说明一些地区的房价泡沫已经比较明显。

　　虽然这次周小川并没有直接点明是哪些城市出现了房地产价格泡沫化，但他明确指出这与“房地产信贷过快发展等加杠杆行为直接相关”。

　　从这句话里，我们可以窥探一二。

　　首先，上下两句话的含义，即当前确实有部分城市的房价存在泡沫，而且，这些泡沫与房贷发展太快、房贷杠杆率太高有关。

　　换句话说，房价高的地方并不一定存在泡沫，房价低的地方也并不一定没有泡沫。泡沫在哪里？就在房贷发展迅速、房贷杠杆率大的地方或者城市。

　　四点儿找了一晚上，也没有找到最近的各地居民中长期贷款增量数据和个人住房存贷款比数据，不过，从2016年的个贷增量和杠杆率，我们也能窥探一二。

　　2016年，全国的家庭部门杠杆率在37%，属于安全范围。不过，深圳的杠杆率曾达到46%，这就是一个比较危险的数字。从某种程度上说，深圳当时的房价存在一定泡沫。这也是为什么深圳在2016年至2017年，房价曾小幅下跌过的重要原因。

　　此外，2016年的苏州，杠杆率比深圳更高，达到49%。从2016年6月房价达到顶点后，2016年7月/8月，苏州的房价均价连续两个月回落。

　　而同期的北京，虽然房价的绝对数值在全国一骑绝尘，单北京的杠杆率只有30.8%，处于非常安全的范围。从这个角度来看，北京的房价几乎没有什么泡沫，这也是为何北京的房价一路坚挺，直到今年3·30新政之后，才逐渐走向下行通道的原因。

　　哪些地区房价有泡沫？

　　说了这么多，那现在到底哪些城市的房价存在泡沫呢？哪些城市的房价可能下降呢？房地产泡沫，其实有非常明显的信号：房地产价格波动幅度较大；没有稳定的周期和频率；货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加。

　　在四点儿看来，北上广深四大一线城市，目前可以说没有什么泡沫，即便是深圳，经过上一波的小调整之后，仅有的一些泡沫也基本被挤出。目前，上述地区依旧有源源不断的人口涌入，而且正在经历高学历人口“挤走”低学历人口的过程。整体来看，一线城市在高压的调控政策下，房价短期内稳中有降，长期来看，还是会回归上行。

　　二线城市虽然没有一线城市那么稳当，但整体来说，还是有比较强大的人口吸引力。个别的几个二线城市虽然房价上涨较快，个贷增量也在短期内增长迅速，一般也是事出有因（如在二线城市中涨幅、价格均居前列杭州，主要是由于新兴人口涌入，加之旧城、棚户区改造货币化置换，造成大量资金涌入当地产业，快速抬高了房价）。在这种情况下，这些城市的房价泡沫或许会少量存在，但不会动摇根本，引发金融系统性风险的概率很低，房价大跌的可能性也会很小。

　　相对而言，二线城市的限购政策与一线城市相比还是稍弱，房价正在转入平稳或趋于下行通道，在未来短期内保持稳定的可能性较大。

　　三四线城市则分化严重。一些热点城市周边的三四线城市，在被一线城市挤出的流动资金的冲击下，房价飞速上涨，其中，炒作的情况比较普遍。在这些炒房客中，杠杆率高的炒房客占绝大多数，成为当地房价的不稳定因素。

　　周小川口中的房地产泡沫应该主要指的就是这些地方。在如今房贷屡次定向加息，地方政府在中央政府的压力下接二连三出台调控措施，锁死流动性，不排除个别地区会出现房价大幅下降的情况。这也是央行重点关注的地方。

　　要找出这些城市其实很简单，查询当地的居民中长期贷款增长数据，以及当地的居民存款贷款比即可。增长快的、存贷比高的地区，房价容易出现较大幅度波动。

　　而另一些并非处于热点城市周边、经济发展水平一般、对外部人口吸引力差的城市，如果之前房价的上涨属于慢涨、稳步上涨，一般属于补涨，有比较牢固的房价基础，出现泡沫的可能性较低。而如果这些地区的房价也出现持续快速上涨的情况，甚至出现抢房或者某楼盘很快被清空的情况，很明显就是游资炒作，房价泡沫就会较大，很容易出现波动。

　　其实，也有人总结的出现上面这些判断的原因：一线城市开发商没存货，北上广深没什么房子可卖；二线城市存货略有上升，没那么严重；三四线城市的存货很多。现在中国的房子更多的盖在了不需要盖的地方，没有盖在特别需要的地方。

　　房价崩盘可能出现吗？

　　当然，写了这么多，在那些房价很可能出现泡沫、且容易出现波动的地区，并不是说泡沫迟早都会破、房价一定会崩盘。对于政府来说，房价崩盘比房价快速上涨要可怕得多，他们也会想尽一切办法阻止房价发规模下跌。

　　其实，周小川在这次深夜喊话中，也明确说了未来央行要防范的地方。在推进金融机构和金融市场改革开放措施中，周小川指出了三种方式：增强金融服务实体经济能力；深化金融市场改革，优化社会融资结构；不断扩大金融对外开放，以竞争促进优化与繁荣。

　　值得注意的是，这三种方式中，没有一种提到要放开银根。也就是说，金融机构“缺钱”的情况，在短期内不会改变。即便是在明年三月政府换届后，也不会出现大的调整。购房者从银行贷款的难度，以及要付出的利息，也不会有大的改观。

　　在“完善金融管理制度”一段中，周小川也明确表态，未来央行会健全货币政策和宏观审慎政策双支柱调控框架。在货币政策这一部分，央行也没有放松货币政策的倾向。而“宏观审慎政策”，或许大家会比较陌生，四点儿在这里简单跟大家说说。

　　在“宏观审慎政策”下，有一个著名的“逆周期”。也就是说，经济好的时候，要锁紧银根，经济不好的时候，要放松银根。当前当地产市场整体来看，虽然整体稳定，但部分地区依旧火热。从这个角度看，想让央妈“放水”，短期内比较困难。只有当房地产业出现整体下滑的趋势时，央妈才会松口。

　　“宏观审慎政策”的另一个方面，就是跨行业、跨市场、跨国界监管。也就是说，以前可能只是房地产过热，央妈会管到房地产业的资金，但现在就不一定了，可能引发房地产业快速增长的产业，比如城市快速扩张、基建大规模投入等，都会纳入统一考虑，在这些领域如果出现过热，可能波及到房地产业前，央妈就会出手调整。同样的，在各领域可能出现影响到其他领域的大规模崩溃前，央妈更会出手防范。

　　这也是为什么四点儿并不认为房价会大规模崩盘或者大幅度下降的原因，毕竟如果真是那样，很容易引发系统性的金融风险。而这，正是十九大反反复复提及、要严加防范的地方。

　　换句话说，由于房地产业已经成为很多城市的支柱产业，而且与金融业紧密相连。要防范系统性金融风险，房地产业的风险也会及时处理。而房地产业的风险，无非是开发商大规模资金断裂跑路、炒房者自己断裂抛售、房价大幅下跌等。在十九大重点关注的情况下，上述情况出现的可能性微乎其微。

　　稳字当头。还是那句话，房价短期内不会大幅上涨，但也不会大幅下跌。毕竟政府可从来没有说要让房价下降，而是“稳房价”。