珠海下个月初将有一宗商住用地挂牌出让。南都记者昨日从珠海市国土局获悉，位于金湾一宗占地9 .35万平方米的商住用地将于2月7日开拍。地块规模不小，总建筑面积达到22万平方米，起始价9.98亿元，最高限价14.4亿元。该地块是新年至今珠海出让总价最高的一宗商住地，市场关注度较高。
　　
　

　地块位于金湾西湖片区启动区
　　
　　南都记者从该地块的出让公告获悉，地块编号为珠国土储2017-64，位于金湾区西湖片区启动区山湖海路北侧、金泓路西侧，规划土地用途是商务、二类住宅、商业、旅馆、服务设施（幼儿园）、广场、道路用地，宗地面积93522.77平方米，容积率≤约2.38且>1.0，起拍价9.98亿元，最高限价14.4亿元。
　　
　　据悉，该地块计容积率建筑面积为222355.2平方米。其中商务比例为34.4%、二类住宅比例为27.1%、商业比例为21.4%、旅馆比例为15.3%、服务设施（幼儿园）比例为1.8%.
　　
　　地块出让条件有细则约定
　　
　　值得一提的是，出让条件中，还有不少规定。例如，该地块商务功能建筑面积50%自项目竣工验收之日起5年内不得抵押、转让及销售；地块旅馆功能建筑物不得分割办理《不动产权证》，不得分割抵押及分割转让；地块旅馆建筑面积投资强度不低于8000元/平方米（不含土地价款）。若投资强度达不到上述要求，竞得人需向金湾区人民政府交纳罚金5000万元，由金湾区人民政府负责监管。
　　
　　业界分析
　　
　　预示西部城区开发模式发生质变
　　
　　珠海市信和房地产有限公司营销管理部经理李琚叶指出，珠国土储2017-64土地挂牌出让，有几方面值得思考，首先是，珠海继续正在践行新的土地供应政策，自2016年9月至今，全国各地陆续出现配建保障性住房、限定售价或购买人群、要求自持年限、竞拍自持面积、只租不售等限制性土地出让条件，这些变化已经预示着政府土地供应（尤其是招拍挂）政策的改变，也说明本轮调控政策的纵向深度有别以往，市场各方应对我们的城市发展及房地产市场有新的价值认知。
　　
　　其次，针对地块而言，其功能设置，应该是金湾主城区首个纯粹意义上的城市综合体，也预示着作为珠海市次中心城的金湾主城区建设发展开始进入另一阶段，即原以住宅、商务、教育等细分功能地块为主，进入以综合性质为主，丰富西湖片区启动区配套为目标的阶段。同时也说明政府对于金湾西湖城区的新土地供应（航空新城示范带动、由中心逐步向外围扩展深化）策略及新城区发展的高标准、高要求。
　　
　　李琚叶指出，从该地块出让条件看，尤其是商务功能建面50%要求自持，旅馆功能建面要求投资强度（不含地价款）不低于8000元/平方米的标准，极大地提高了地块的准入门槛，非大型品牌开发商很难入手，而政府目的也正是希望新城区的发展由高资质的企业进行落地实施。由于出让条件限制，地块最高限价不算太高。
　　
　　总体来说，一年多以来金湾主城区新增土地供应标准及要求的变化，说明政府正着力城市升级及建立新城区的开发标准，也预示着西部城区开发模式的质变，要求开发企业转型做城市运营商，注重持有和运营；2018年，随着多个品牌开发商进驻，金湾依然是珠海房地产市场的热点区域，值得关注和期待。
　　
　　相关新闻
　　
　　长隆竞得横琴
　　
　　42万平米旅游用地
　　
　　南都记者还从珠海市国土局获悉，截至1月25日，2018年以来珠海共成功出让3宗地块。其中一宗为旅馆、商务、商业用地，一宗为商住用地，一宗为旅游用地，总成交金额12.74亿元。
　　
　　其中，市场关注度最高的两宗地块为1月4日拍出的珠国土储2017-62地块，位于金湾区西湖片区启动区山湖海路南侧、金泓路东侧，属于商住用地，用地面积为2 .28万平方米，成交总价6.41亿元，由广州市逸梁房地产有限公司竞得。
　　
　　另一宗关注度较高的地块则被长隆收入囊中。1月12日，珠海市公共资源交易中心公开挂牌出让的珠横国土储2017-12号地块成功挂牌出让。珠横国土储2017-12号地块位于横琴新区环岛东路西侧、长隆大道北侧，功能（用途）为旅游用地，用地面积为42万平方米，容积率≤0.8.该地块最终以总地价2.07亿元被珠海长隆投资发展有限公司竞得。
　　
　　业界说法
　　
　　后期运营面临巨大挑战
　　
　　横琴纬业副总经理李强指出，西湖片区作为珠海西部中心的重要组成部分，与其他西部片区一样，住宅多而相应的商业配套较少。此次拍卖的地块面积较大，未来会集中商业、酒店、住宅、教育为一体，对于西湖区片区来说算是一大利好。加上航空新城等片区商业配套的不断完善，滨海商务区的加速推进、未来西区的发展潜力非常之大。
　　
　　值得注意的是，本次拍卖的地块要求非常严格，50%的商务部分5年内要自持，酒店的投资要求也非常之高。这对于房企的要求相当高，不光要把楼建起来同时还要有自营能力，这与目前大多数开发商的快周转、拓规模的发展模式相违背。“房企不光要有现金流的最基本保障，对于后期运营也提出相当大的挑战。而对于当地政府而言，提高对拍地企业的要求有利于筛选有实力的开发企业，避免项目中途出现烂尾等问题，同时也能保证未来项目的品质，对于一个新商业体，如果销售产权，那么产权、经营权、管理权三权分离，在实际招商和运营过程中将面临巨大的风险和挑战。”
　　
　　部门声音
　　
　　珠海国土局局长袁学东：
　　
　　将继续稳定住宅用地地价
　　
　　“房价这个问题确实很多人关心，我本人也比较关心，其实我们自己作为一个珠海人，也都希望房价平稳，这样才能保证我们的居住和生活。”珠海市国土资源局局长袁学东近日通过珠海珠海市委网、珠海市政府网与网民即时交流互动时指出，按照十九大的报告，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，为保持和促进珠海市房地产市场的平稳健康发展，珠海市国土局严格按照珠海房地产调控政策有关要求，采取了一系列的措施。
　　
　　袁学东表示，例如采取“限地价、竞配建”方式挂牌出让商品住宅用地，落实新商品住房开发项目配建人才住房和公共租赁住房等政策，配建面积不得低于住宅建筑面积10%，产权无偿归政府所有。“另外，我们也强化对土地购置资金的监管，企业和个人参与商品住宅用地‘招拍挂’前，必须承诺土地购置资金来源不得属于开发贷款、资本市场融资、资管计划配资等情况，违反承诺的，我们将取消中标资格并没收竞地保证金。”
　　
　　袁学东指出，2017年以来，珠海出让的住宅用地成交情况总体比较稳定，符合市场实际状况，未出现“单价地王”、“总价地王”、高溢价率等异常的情况，总的来看，2017年土地市场整体还是健康平稳的。接下来，珠海国土局将继续高度关注这个问题，严格落实国家、省、市有关房地产市场调控政策，继续实行“限地价、竞配建”的模式，在此基础上，可能还会增加补充多种灵活的模式，目的是稳定住宅用地出让价格，稳定大家的预期。