过去一年，珠海楼市回归理性，成交量明显降低。而向来吸引不少珠海人前去买楼的中山坦洲、三乡、神湾以及南朗四个片区表现如何？南都记者昨日从中山中原地产公布的《2017年中山房地产市场总结及2018年中山房地产市场预判》报告获悉，过去一年，这四大区域中，有的片区变身“成交大户”，片区热度持续攀升；有的片区逐渐崛起，价格优势十分明显；有的片区房价则领先全市，部分在售盘房价逼近2万大关。
　　
　　坦洲楼价居四区域之首
　　
　　一提到珠海楼市“后花园”，不少人首先想到的片区一定是坦洲，由于搭上楼市“顺风车”，楼市发展速度较快。来自中原地产的数据显示，2017年坦洲楼市均价为18625元/平方米，位居4大区域之首。
　　
　　据珠海房产之窗不完全统计，目前中山坦洲区域内在售的11盘中，有7盘在售均价超过18000元/平方米，最高售价更是达19600元/平方米。南朗以17757元/平方米位居第二，紧接着是三乡13894元/平方米以及神湾9300元/平方米。
　　
　　据中山中原报告数据显示，2017年受调控政策影响，4大区域成交量均有较大幅度下滑。其中，三乡片区以网签成交1334套居首，同比下降78%；随之坦洲810套，同比下降89%，下滑幅度为4大区域最大，名次由2016年前三名下滑至十一位；南朗675套，同比下滑82%；以及神湾205套，同比下滑88%。
　　
　　另一方面，与珠海一关之隔的坦洲，楼市历经快速上涨阶段，目前已进入稳定期，部分楼盘售价逼近2万大关的局面已维持将近一年。三乡成为4大区域中的“成交大户”，增长势头有望超过坦洲。南朗土拍带动片区热度，加之政府重点规划建设以及深中通道桥头堡，区域起点较高。而刚刚起步的神湾片区，是4大区域中价格最实惠的区域，也是区域的“潜力股”，上升空间较大。业内人士表示，刚需客置业或有从坦洲向外扩散的趋势。
　　
　　四区域住宅存量23301套
　　
　　据中山中原报告数据统计，2017年上述4大区域共有住宅23301套。其中，三乡和坦洲的存量居中山全市的第一和第三位。三乡新增供应6851套，库存8772套，去化周期约111 .7个月；坦洲新增供应2444套，库存7007套，去化周期约88.9个月；南朗新增供应5975套，库存6671套，去化周期约117.4个月；神湾新增420套，库存851套，去化周期约150.2个月。
　　
　　4大区域在2017年均有大量新品入市，南朗住宅存量同比上涨296.85%；三乡同比上涨133.86%，神湾同比上涨108.58%，坦洲同比上涨22.07%。可以看出，四大区域仍存在较大的库存压力，“去库存、走量”或仍是4大区域2018年的主基调。
　　
　　100-120㎡刚需户型受欢迎
　　
　　据中山中原地产报告数据统计，从2017年中山全市成交面积段来看，100- 120平方米成交占比35%，120-144平方米占比22%，90-100平方米占比11%，60平方米以下以及180平方米以上占比最小。
　　
　　2017年，坦洲、三乡和南朗3大区域供应量最大的面积段为100-120平方米，同时该面积段也在区域内成交量最大；神湾供应量以及成交量最大的面积段为120-144平方米。由此可见，在珠海周边的4大区域中，主要以三、四房刚性需求为主。可以预见，随着二孩政策的放开以及入户制度放松，未来三、四房的需求也会逐渐增大。
　　
　　业内分析
　　
　　与珠海楼市关系亲密 成交量下滑在预期内
　　
　　横琴纬业副总经理李强认为，无论是中山坦洲、三乡还是南朗、神湾，其房地产市场目前主要还是承接珠海的外溢购房者。相对于珠海房价，周边地区的价格有很大优势，相对于珠海西区，以上四大区域与珠海市区的直线距离也要近很多，因此，近几年上述区域承接了很大一部分在珠海工作的刚需客户以及投资客户。2017年随着珠海限购加码，成交量明显下滑，周边区域因为与珠海楼市的“亲密关系”，成交量下滑属于预期之内。
　　
　　李强称，珠海周边区域有着非常明显的价格优势，但在选择楼盘时还是要有针对性，选择大品牌、高品质、性价比高的楼盘更加有保证。相对于珠海而言，周边区域的抗跌性比较差，有品牌及高品质的支撑，对购房者将更加有保障。