经过几年的积累，加之政策红利不断释放，我国住房租赁行业逐渐进入快速发展期，供应端形成了以存量盘活为主体，增量开发并行的市场格局。
　　
　　近日，由贝壳研究院联合21世纪产业研究院共同策划发布的《2018年中国住房租赁白皮书》（以下简称白皮书）数据显示，住房租赁机构化率进一步提升，开发企业提供的长租公寓与租房机构提供的分散式租赁房源快速增加。
　　
　　与此同时，《白皮书》指出，租赁机构面临的竞争也在加剧，行业集中度增加，更考验机构的拿房能力、运营效率和资金运作能力等。
　　
　　“在行业市场快速发展的今天，需要理智、客观地对待行业市场，杜绝追逐利益的短期投机行为，用长远和发展的眼光看待行业变化，以满足租客需求、提供品质租赁服务为核心，促进行业在正确的轨道上前进。”贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领分析指出，租赁机构突围需要更加重视核心运营能力。
　　
　　住房租赁机构化占比将进一步提升
　　
　　《白皮书》监测了10个住房租赁热点城市市场表现，分析发现北京和长三角地区城市机构化租赁占比领先，北京为10.3%，上海、苏州、杭州、南京4个城市平均数据为6.9%。
　　
　　综合10个城市未来三到五年住宅和租赁住房供应计划、城中村整治计划和历史进度，《白皮书》预测了2021年的租赁住房供给结构：机构化占比方面，各城市都将有2-5倍的增幅，上海、深圳涨幅最高，这得益于两个城市100万套机构化管理计划（深圳100万套收储；上海70万套新建+30万套收储）。京沪深三个一线城市的变化逐步趋近于国际发达城市水平（纽约60% 东京90%），未来每3个租客中将有1个是与专业机构直接签约；杭州比例超过1/5，是二线城市中机构化租赁的龙头；6个城市比例超过10%。机构化租赁将越来越成为住房租赁人群选择的新型居住解决方式。
　　
　　数据显示，一线城市新开公寓门店增长率超35%；从供给方面看，集体土地租赁住房项目陆续推出、全国近700万方的自持性租赁地块入市，逐渐形成了以存量盘活为主体，增量开发并行的供给市场；从租客需求端看，随着一线城市结婚年龄的推迟、月供与月租金剪刀差的增加，更多的租客从被动到主动选择，租赁需求增加。
　　
　　杨现领认为，以租住为核心的产业链闭环逐渐形成，在房源开发、运营、资金、管理等关键节点都逐渐衍生出专业的服务机构分工和深化链条的完整性。
　　
　　租赁机构需加强运营能力
　　
　　另一组数据显示，当前在品牌连锁公寓中，头部企业已成规模，累计管理数量约为160万间，品牌公寓管理房间总量或已接近288.6万间。
　　
　　《白皮书》指出，目前我国长租公寓领域中已拥有创业系、房企系、中介系、酒店系等多方力量，未来随着政策的推进，国企系也将加入战局，行业竞争将进一步加剧。此外，经过数年的发展，各领域的头部企业都已形成，发展迟缓的末端企业已开始纷纷离场，行业进入洗牌期。
　　
　　面对当前激烈的竞争，各企业要把握行业发展的核心关键。租赁的本质是服务居民，因此住房租赁的核心是服务，而服务的核心是运营，长租公寓的关键成功要素就是提高企业的运营能力，为此公寓的运营商需要具备房源获取能力、品质控制能力、供应链管理能力、效率运营能力和客户获取能力五大核心竞争要素，才能实现行业突围。
　　
　　除了运营和盈利模式需要发展，长租公寓的融资渠道也一直是行业发展的痛点之一。早期长租公寓行业融资渠道相对比较狭窄、融资成本较高。近年来，政府加强政策扶持力度，长租公寓的融资方式逐渐多元化,融资规模也逐渐增长。据《白皮书》统计，目前长租领域已基本形成风险资本股权融资、产业基金、传统债权融资、ABS、REITs权益型融资等六大融资方式，这对行业发展来说可谓具有重大意义。
　　
　　以新派公寓为例，其试点发行国内首单房地产投资信托基金（REITS），获得2 .7亿元融资。这给行业的发展注入了一针强心剂，让缺少资金支持的从业者看到了新的希望。但《白皮书》同样指出，REITs发展缺乏核心要素，根本原因是盈利能力阻力大，低租金回报率对投资者的吸引力不强，因此REITs的落地仍需时间，但未来，一旦REITs方式发展成熟将有利于公寓运营企业形成投资、开发、运营、退出的完整闭环。
　　
　　住房租赁行业需避开“三大风险”
　　
　　结合租赁行业现状和《白皮书》内容，杨现领综合分析认为，租赁市场需要规避“将租赁简单地等同开发、把租售并举当成以租代购、将租赁发展等同于金融支持用于开发”这三大风险。
　　
　　他指出当前租赁市场不可能依靠增量市场的开发完成供应，增量时代已经过去，高品质商品住房用地的持续供应才是市场所需要的。同时，他强调当前租赁市场的供求结构存在错配矛盾。拿北京举例，2018年北京租赁市场的最大变化就是随着人口向城市中心迁移，租赁市场也需要相应内迁，三四环租赁市场的结构比例应当快速上升。但北京目前的租赁用地集中在五环、六环外，供求结构在空间上存在失衡现象。
　　
　　其次，租赁市场发展的另一个风险是把租售并举当成以租代购。正常的换房市场和改善性市场能为租赁市场提供房源。只有不断推出改善型住房，满足人们的换房欲望，将原有住房释放出来，市场才有流动的“活水”，房地产市场的改善性发展才有可能。
　　
　　此外，简单地把租赁发展等同于金融支持用于开发，是租赁市场发展的第三个风险。在租金回报率较低的现有环境下，众多企业仍旧投身租赁市场，其核心原因是规模效应和网络效应能够带来租金回报率的提高。在租赁行业中，唯一具备网络效应的就是分散式租赁。对房屋进行增值改造，提供高品质的租赁服务，才能达到一定规模，才能确保高出租率，从而获得较高的租金回报率，确保企业的生存。
　　
　　杨现领强调，过去二十年是房地产的开发时代，未来十年总体上是服务时代。面临房地产市场增量向存量转移的趋势，如何保证存量的优势，这就需要企业通过不断提高服务质量，打造品牌效应，扩大企业规模，形成良好的循环发展，才能在租赁市场乃至房地产市场占有一席之地。