住宅用地70年产权到期后，到底该怎么续期，是否需要缴费，如何缴费？这些问题在即将提交二审的民法典物权编草案中能否得到答案引发外界关注。

2019年4月20日至23日，十三届全国人大常委会第十次会议将在北京举行，民法典物权编草案也将提请二审。去年8月，民法典物权编草案一审稿曾首次提及住宅用地使用权续期费用问题，并作出了一个原则性规定，但住宅建设用地使用权到期该怎么续期，是否需要缴费，如何缴费等问题至今未有明确规定。

专家表示，目前我国尚未出台自动续期的具体细则，实践中陆续有一些期限较短的建设用地使用权到期，也就使得从法律角度解决这一问题迫在眉睫。

住宅用地续期费用待定

民法典物权编草案在2018年8月首次提请审议后，关于住宅建设用地使用权问题成为外界关注的焦点。

根据现行《物权法》第一百四十九条和城市房地产管理法第二十二条的规定，物权编草案一审稿曾对住宅用地使用权问题作出原则性规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。”

而《物权法》第一百四十九条规定是，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。与现行《物权法》相比，物权编草案增加了“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定”的内容。

中国政法大学民商经济法学院副教授、中国法学会民法学研究会副秘书长王雷表示，《物权法》第一百四十九条回避了住宅建设用地使用权自动续期涉及是否需要办理续期申请、续期期限、续期收费等问题，成为不完全法条，目前我国尚未出台有关建设用地使用权自动续期的具体细则，实践中陆续有一些期限较短的建设用地使用权到期，也就使得从法律角度解决这一问题迫在眉睫。

王雷认为，自动续期不需要再行办理续期申请手续，但不等同于无偿续期。建设用地使用权即使是续期收费，续期缴纳的费用也不应该等同于建设用地使用权出让金，前者应该远低于后者。住宅建设用地使用权自动续期并不等同于永久续期，以免永久使用权导致国家对城市土地所有权的虚化。

北京航空航天大学法学院教授周友军对界面新闻表示，物权编草案一审稿总体上反映出立法机关对住宅建设用地使用权期间届满的问题没有形成一个最终的意见，所以还是把问题留给了未来的法律、行政法规来解决。

“虽然我国短期内不会有大面积住宅建设用地使用权到期的情况，但这个问题终究有一天会大面积爆发。”周友军表示，物权编草案二审可能还是会持着目前的立场，将这个问题留给未来继续讨论。

王雷告诉界面新闻，中国法学会民法典编纂项目领导小组物权法编课题组建议将《物权法》第149条第1款修改为：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期，不再交纳土地使用权出让金等费用。税法等其他法律有规定的，从其规定。”

“我们期待民法典物权编推动住宅和非住宅建设用地使用权续期制度的解决。”王雷说。

“居住权”有望最终写进民法典

“居住权”是民法典物权编草案新增的一个内容，在物权编草案一审稿中也受到舆论的关注。

物权编草案规定“居住权”：居住权人有权按照合同约定并经登记，对他人的住宅享有占有、使用的权利, 以满足生活居住的需要；居住权不得转让、继承。除当事人另有约定外，居住权涉及的住宅不得出租。

王雷认为，居住权制度在现实生活中的适用范围足够广泛，居住权有助于保护弱势群体居住利益。如离婚时弱势一方可以通过离婚帮助制度获取居住权。在公房租赁领域，物权化的居住权是值得探讨的方案。此外，房屋所有权人可以通过设定保留居住权的房屋买卖，以实现“以房养老”。

“总体上，房屋所有权和房屋租赁权的二元化房屋利用模式难以满足当事人多样化的需求。居住权制度有利于实现从‘居者有其屋’到‘住有所居’的转变。”王雷说。

实际上，“居住权”制度并非首次提出。2005年《物权法（草案）》曾专章规定居住权制度，不过，因为始终存在争议，最终2007年3月通过的《物权法》删去了“居住权”的有关条款。

王雷指出，《物权法》删去了“居住权”的有关条款，是因为当时有学者坚决反对物权法中规定居住权制度，认为作为居住权制度初衷的离婚一方的居住问题、寡居母亲的居住问题、保姆的居住问题等在我国当时社会背景下要么已经不存在、要么属于极少数的存在，均没有必要创设居住权这一用益物权类型来解决。

周友军表示，当前，人们对公有住房之上的居住权问题以及以房养老中的居住权问题给予了更多的关注，学界和立法机关对居住权的认识都相对统一，过去那些反对居住权制度的理由，在现在看来并不是很充分，反而赞成的理由相对充分一些。

“民法典物权编最终可能会保留对居住权制度的规定。”周友军预测说。

此外，民法典物权编草案一审稿公布后，也有不少学者提出了自己的建议。李雷建议，将《物权法》第75条第1款“业主可以设立业主大会，选举业主委员会”，修改为“业主应当设立业主大会，选举业主委员会。只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”

李雷称，相对于物业服务企业而言，分散的业主个体属于弱势群体，业主只有组织起来，才会提高其与物业服务企业的谈判能力并对物业服务企业进行有效的监督约束。业主应当设立业主大会，选举业主委员会，以提高业主的组织化程度、完善经由决议行为的业主团体自治。

周友军认为，在民法典物权编草案一审稿中，仍有一些地方值得讨论。如在质押的规定上，应该允许更多的财产进行质押，现在对于质押的限制比较多，需要在法律、行政法规规定之内的财产权利才可以质押，不利于融资。

“民法典物权编草案规定，车位、车库应当首先满足业主的需要。在实践中时常会出现一些乱象，如有的开发商囤着车位不卖，或者卖得特别贵，或者卖给小区以外的人，业主的权益受到侵害，目前物权法仍未能提出一个好的应对办法。”周友军说。