与珠海相连的坦洲一向被珠海购房者视为“楼价后花园”,近几年巨大的价差使得不少珠海购房者过上候鸟生活,住在坦洲、工作在珠海成为一时的风向。然而近日有坦洲楼盘突然以1.1万元/平方米起的价格打破了坦洲新房的“地板价”。对此,有业内人士认为,并未受到最严限购影响的坦洲之所以出现价格与成交同步下滑,主要是受到市区降价影响,致使部分购房者回流,同时,珠海西部区域迅速发展,也使得珠海刚需人群“用脚投票”。
昔日后花园破“2”
如今1.1万元/平方米起
近日,坦洲有新盘打出最低1.1万元/平方米的价格销售。位于坦洲汇翠山庄旁边的富悦里首次开盘,价格最低仅1 .1万- 1 .2万元/平方米。该项目为翻新楼,并重新加装电梯后对外发售,共计50套,主推79-104m2的两房至四房。
这个楼盘距离珠海上冲检查站仅2 .5公里。而在上冲检查站附近的香洲区二手房小区,如万科城等楼盘二手房的放盘价在2万-2.8万元/平方米。
实际上,从2017年中山楼市新政调控后,坦洲楼市成交量和成交价格一路走低。此前,坦洲有不少一手楼盘直接挂出冲破2万元/平方米的对外价格。而目前坦洲楼价已经出现大幅度的回调。今年2月,同样与珠海相近的逸骏星园,也曾推出1 .145万元/平方米起的毛坯特价,目前回调了约1000元/平方米;新盘逸骏半岛也与珠海一路之隔,目前吹风均价1.6万元/平方米左右;锦绣国际花城带装修1.29万-1.44万元/平方米……
同时,附近的二手房挂牌价格也不高,除了极少数大型口碑楼盘外,大部分小区价格也仅为1万元/平方米多点。例如汇翠山庄1 .17万元/平方米、东城四季1 .5万元/平方米、中澳新城1 .35万元/平方米等。安居客的成交数据显示,一度销售2万元/平方米的佳境康城一套100平方米的二手房成交单价只需要1 .48万元/平方米;锦绣阳光花园一套90平方米的两房1 .08万元/平方米即可成交。志洪嘉园等甚至有低于1万元/平方米的二手房出售。
此外,坦洲目前的供货量较大,合富研究院(中山)提供的数据显示,坦洲是近年来库存量靠前的“常客”。
珠海市区价格
同样横盘甚至下调
导致坦洲楼市走低的原因,一方面是珠海市区楼价的横盘甚至走低。例如,位于拱北的岭秀城·壹号开盘,一次性推出1栋和2栋共434套货,折后均价3 .5万元/平方米,带精装交付,开盘前认筹5万元可享9 .3折,开盘当天还可享9 .7折。首付仅需15万元起,即在10天内先支付1成首付,剩余首付款分四个月无息还款。有消息指出,该楼盘的47平方米一房一厅已经去化9成以上。
而合富研究院(珠海)提供的数据显示,珠海市区楼价一直保持横盘势头,多个区域价格并没有发生太大变化,成交量也出现不同程度的萎缩。去年部分楼盘甚至出现特价2字头的价格。如前山的中海环宇城、半山蜓等在去年就打出最低2字头的单价,这一价格直接把珠海房价拉回低位。这造成了部分珠海刚需购房者掉头去市区买房的情景。
从今年开始,珠海虽然有回暖迹象,但市区项目的销售情况仍不算乐观。目前以西区斗门的成交最为火热。
西区楼市崛起
撬走珠海刚需
市区楼市的横盘只是一个原因,有业内人士认为,撬走坦洲购房者的主要是西区楼市,尤其是价格差距不大的斗门。
目前,斗门楼市在人才政策放松的带动下,相当于规避了五年期社保的限制要求,对比坦洲仍需要半年社保的做法,斗门楼市迎来了自调控后最大的成交趋势。目前,斗门主流在售的多个项目价格从1.2万-1.6万元/平方米不等,价格与坦洲贴近。然而,受到西区基建爆发潮的影响,西区目前多个交通项目在建设中,未来香海大桥、洪鹤大桥、金海大桥等连接西区与市区的重要通道有望缩短西区与市区的通勤时长,加上斗门与金湾在商务、教育等板块的短板逐渐补齐,珠海西部楼市逐渐被珠海刚需接受。
业内认为,前几年坦洲还可与金湾、斗门作比较,现在已经大相径庭,在坦洲交通等配套尚无改善的情况下,以后坦洲楼市跟珠海西区的差距可能会越来越大。